Conceito de usucapião
A usucapião é uma forma originária de adquirir a propriedade de um imóvel, o que significa que ela apaga todas as relações jurídicas anteriores que recaiam sobre o bem. Isso quer dizer que, independentemente de encargos anteriores, uma vez que a usucapião é confirmada, o imóvel fica livre de quaisquer ônus.
Efeitos gerados pela Usucapião
A aquisição da propriedade por usucapião traz diversos benefícios para o possuidor, como:
- Aquisição da propriedade independentemente de registro, desde que os requisitos sejam cumpridos. O registro no Cartório de Registro de Imóveis é apenas um ato declaratório para regularizar o imóvel.
- Extinção de vícios e ônus anteriores, como hipoteca e servidão. Por exemplo, mesmo que o imóvel estivesse hipotecado, o banco não poderia penhorá-lo para cobrar uma dívida do antigo proprietário.
- Isenção do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) e do ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação).
Esses são alguns dos efeitos positivos da usucapião, além de permitir que o possuidor regularize o imóvel e se torne oficialmente proprietário.
Diferenças e Requisitos da Usucapião Extraordinária e Ordinária
Agora, vamos abordar as diferenças entre a Usucapião Extraordinária e a Usucapião Ordinária. Embora semelhantes, há diferenças significativas nos requisitos e no tempo necessário para adquirir a propriedade, dependendo de certos critérios.
Usucapião Extraordinária
A Usucapião Extraordinária está prevista no art. 1.238 do Código Civil e exige os seguintes requisitos:
- Posse com ânimo de dono: Agir como se fosse o proprietário.
- Posse ininterrupta por 15 anos.
- Dispensa de justo título: Não é necessário contrato de compra e venda, cessão de direitos, etc.
- Dispensa de boa-fé: Mesmo que a posse tenha se originado de forma irregular, como uma invasão, é possível adquirir o imóvel por usucapião.
O prazo de 15 anos pode ser reduzido para 10 anos se o possuidor houver estabelecido moradia habitual no imóvel ou realizado obras ou serviços de caráter produtivo, atendendo à função social da posse.
Se a posse não for utilizada para moradia nem para obras produtivas, ainda é possível adquirir o imóvel por usucapião extraordinária em 15 anos, desde que se prove o cuidado com a área, o pagamento de tributos e a conservação do imóvel.
Usucapião Ordinária
A Usucapião Ordinária, prevista no art. 1.242 do Código Civil, exige:
- Posse com ânimo de dono: Agir como se fosse o proprietário.
- Posse ininterrupta por 10 anos.
- Justo título: Necessário para a Usucapião Ordinária, o “justo título” é qualquer documento que, em tese, poderia transferir a propriedade, como uma escritura pública de compra e venda não registrada ou uma promessa de compra e venda, seja pública ou particular. Por exemplo, a escritura pública de compra e venda que não foi registrada no Cartório de Registro de Imóveis pode servir como justo título para fins de usucapião ordinária.
- Boa-fé: O possuidor deve ignorar qualquer vício ou impedimento na aquisição da posse, acreditando que está agindo corretamente. Por exemplo, se alguém adquire a posse de um imóvel sem saber que o vendedor não era o proprietário legítimo, e age como dono por 10 anos, esse possuidor pode estar de boa-fé. No entanto, se o imóvel foi alvo de uma invasão amplamente conhecida, e o possuidor adquiriu os direitos de forma verbal de alguém que afirmava ser o possuidor, a boa-fé pode ser afastada. Nesse caso, a pergunta a se fazer é: uma pessoa cautelosa e diligente teria adquirido a posse desse bem nas mesmas condições? Se a resposta for sim, o erro na aquisição é perdoável; caso contrário, a boa-fé não é reconhecida.
Ainda como na Usucapião Extraordinária, a Ordinária possui um requisito que permite reduzir o tempo de posse necessário para adquirir a propriedade. Esse requisito, previsto no parágrafo único do art. 1.242 do Código Civil, estabelece que o prazo será de cinco anos se o imóvel tiver sido adquirido onerosamente, com base em um registro posteriormente cancelado, desde que o possuidor tenha estabelecido moradia ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
Documentos Necessários para Usucapião
Ainda, visando auxiliar o possuidor que deseja adquirir seu imóvel por usucapião, listamos abaixo alguns documentos indispensáveis para iniciar o procedimento:
- Certidão do Registro Imobiliário (a inexistência de matrícula não impede a ação).
- Planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado.
- Justo título (necessário para Usucapião Ordinária) ou outros documentos que comprovem a origem, continuidade, natureza e tempo da posse, como comprovantes de pagamento de impostos.
- Ata notarial (obrigatória para usucapião extrajudicial, opcional para judicial).
Atenção: Bens públicos não estão sujeitos à usucapião (artigos 183, § 3º, e 191, parágrafo único, CF, e art. 102 do CC).
Conclusão
Foram apresentados os requisitos essenciais para adquirir um imóvel por usucapião extraordinária ou ordinária, garantindo a regularização da propriedade.
Cada caso deve ser analisado por um advogado especializado em direito imobiliário para evitar problemas futuros. Se você deseja regularizar seu imóvel por usucapião, procure um especialista para garantir segurança jurídica no processo, seja ele judicial ou extrajudicial.
