O que é Usucapião?
A usucapião é um meio de aquisição da propriedade por meio da posse prolongada e ininterrupta de um imóvel ou bem móvel, conforme os requisitos legais. É uma forma de regularizar a posse de imóveis que, por diversos motivos, não possuem documentação formal.
Modalidades de Usucapião e Seus Requisitos
1. Usucapião Extraordinária (Art. 1.238 do CC)
- Posse ininterrupta e pacífica por 15 anos;
- Exercício de posse com ânimo de dono;
- O prazo pode ser reduzido para 10 anos caso o possuidor tenha estabelecido sua moradia habitual ou realizado obras e serviços de caráter produtivo.
2. Usucapião Ordinária (Art. 1.242 do CC)
- Posse ininterrupta e pacífica por 10 anos;
- Justo título e boa-fé;
- O prazo pode ser reduzido para 5 anos se o possuidor tiver adquirido o imóvel mediante título registrado, mas com algum vício, e estiver na posse do bem utilizando-o para sua moradia ou atividade econômica.
3. Usucapião Especial Rural (Art. 191 da CF e Art. 1.239 do CC)
- Posse ininterrupta e pacífica por 5 anos;
- Imóvel rural de até 50 hectares;
- Exercício de posse produtiva pela própria família para subsistência;
- Não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Obs.: Se a área for superior a 50 hectares, não será possível a usucapião especial, conforme Enunciado 313 da IV Jornada de Direito Civil.
4. Usucapião Especial Urbana (Art. 183 da CF e Art. 1.240 do CC)
- Posse ininterrupta e pacífica por 5 anos;
- Imóvel urbano de até 250m²;
- Destinado à moradia própria ou da família;
- Não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural;
- O direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
Obs.: O limite de 250m² refere-se ao terreno, e não à construção. É possível usucapir apartamentos com base nessa modalidade.
5. Usucapião Especial Urbana Coletiva (Lei 10.257/01)
- Posse ininterrupta e pacífica por mais de 5 anos;
- Núcleos urbanos informais sem oposição;
- Área total dividida entre os possuidores deve ser inferior a 250m² por pessoa;
- Pode ser proposta individualmente ou via associação de moradores;
- O condomínio especial é indivisível e não pode ser extinto, salvo decisão de 2/3 dos condôminos.
6. Usucapião Urbana Familiar (Art. 1.240-A do CC)
- Posse ininterrupta e pacífica por 2 anos;
- Imóvel de até 250m²;
- Necessário abandono do lar por parte do outro cônjuge ou companheiro;
- O imóvel deve ser de propriedade do casal;
- Não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural;
- O direito não pode ser reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
Documentos Necessários para Usucapião
1. Documentos Pessoais do Requerente
- Documento de identificação (RG, CPF, CNH, passaporte, etc.);
- Comprovante de residência;
- Comprovante de renda;
- Certidão de casamento ou nascimento.
2. Documentos do Imóvel
- Matrícula atualizada do imóvel, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis;
- Certidão Negativa de Ônus Reais;
- Planta do imóvel e/ou croqui;
- Comprovantes de pagamento de IPTU;
- Para imóveis rurais: ITR (Imposto Territorial Rural) e georreferenciamento.
3. Documentos necessários para a ação
- Contratos, declarações e escrituras que comprovem a posse;
- Contas de serviços públicos (água, luz, telefone) em nome do possuidor;
- Testemunhas com dados completos (RG, CPF, endereço, contato, profissão);
- Notas fiscais de gastos com o imóvel;
- Declaração de próprio punho reconhecida em firma, afirmando não ser proprietário de outro imóvel e que o bem é utilizado para moradia.
4. Outros Documentos Específicos
- Laudo técnico de engenheiro ou arquiteto (especialmente para usucapião extraordinária);
- Documentos que comprovem a boa-fé do possuidor;
- Justo título ou outros documentos que demonstrem a origem e continuidade da posse;
- Ata notarial (não obrigatória, mas recomendada para reforçar a prova da posse).
Conclusão
A usucapião é um instrumento jurídico poderoso para a regularização de imóveis, permitindo que aqueles que atendem aos requisitos legais adquiram a propriedade definitiva do bem. A escolha da modalidade correta e a organização dos documentos são essenciais para garantir o sucesso do processo. Se você deseja regularizar um imóvel, contar com um advogado especialista em direito imobiliário é fundamental para evitar erros e garantir a segurança jurídica do procedimento.
